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    行業新聞
    底價成交頻現土地市場降溫 房價能否迎來拐點?

    中國房產信息集團發布的市場月報顯示,15家大型房地產企業在今年的前4個月中,拿地總量基本呈逐月下降趨勢。尤其是在4月,這15家大型房企拿地熱情迅速下降,通過招拍掛方式新增土地總建筑面積共260.08萬平方米,同比下降78%,環比下滑66%;成交土地總價約56.88億元,同比下降70%,環比下滑59%,創2010年以來拿地總量和成交總價的月最低紀錄。
    3月,上海共成交25幅經營性用地。其中,近8成地塊零溢價率成交。4月,上海住宅土地成交面積23.81萬平方米,土地出讓金合計3.12億元,環比下降了94%,創下近兩年來單月土地出讓金的新低。4月27日,上海虹橋商務區核心區一期9號地塊出讓拍賣,最終被三湘股份、聚湘投資聯合以5.25億元摘得,折合樓面價每平方米1.1251萬元,溢價率僅13%。
    北京甚至出現地塊流標的情況。4月20日,北京推出3幅住宅用地。其中,順義的兩幅地塊流標,密云地塊的報價則剛剛超過底價。
    5月以來,北京又連續有4幅地塊以接近底價的價格成交。大興區孫村組團四期居住用地項目拍賣最終溢價率為1.06%,樓面價5868元/平方米;順義區空港物流基地星光國際城用地項目出讓,現場只有兩家競買人,最終成交價2.5億元,成交樓面價2697元/平方米;大興區龐各莊鎮商業金融用地項目地塊,起拍價3.02億元,僅經過3次報價即以3.05億元成交;北京市順義區仁和鎮梅溝營村南側地塊以10億元成交,成交樓面價為4691元/平方米,溢價率只有12%。
    土地市場降溫也迅速蔓延至二線城市。今年前3個月,南京共掛牌出讓土地12幅。其中,8幅地塊以底價成交。4月27日,南京國土局出讓4幅地塊。其中,3幅地塊為底價成交。今年前4個月,杭州市共推出75宗土地,成交總額為207.71億元,同比下降約29%。其中,住宅用地一共成交28幅,總額為123.31億元,尚不及杭州去年同期的2/3。
    即便是民間資本最為活躍的溫州市,1月底曾經推出的10幅土地全部慘遭流拍,隨后土地市場也出現因無人報價或報名單位不足而導致的流拍情況。
    中國房產信息集團分析師認為,土地市場降溫主要有兩方面原因:一是限購政策影響下,未來市場走勢不明朗,多數企業持觀望態度;二是受制于銀根緊縮、銷售回款速度等因素,企業資金面壓力增加。深圳地產專家指出,地價可以看作房價的先兆指標,2007年12月土地市場率先出現流拍等現象,三個月之后房價步入下跌通道。
    房企收縮戰線  龍頭公司謹慎看待后市
    長城證券研究所認為,在調控政策持續出臺和樓市預期不明朗的情況下,上市公司對后市保持謹慎態度,首選壓縮投資來保證資金安全。其研究報告顯示,2011年一季度,A股上市地產公司(不含ST類)購買商品、接受勞務支付的現金同比增長21.9%,大幅低于2010年一季度160.1%的增速水平,也低于2005年一季度以來28.5%的平均增速。
    尤其是“招保萬金”四大地產上市公司今年一季度投資增速同比僅增長12.8%,低于行業水平,也遠低于2010年同比增速331.4%。這表明龍頭公司一方面在加快跑量、提高周轉率,另一方面大幅收縮投資,更加謹慎地面對后市。
    大中城市商品房銷售量下滑威脅到房企的資金回籠。國家統計局數據顯示,4月17個主要城市銷售面積同比平均下降50%,較3月21%的降幅繼續擴大;一線城市4月同比平均降幅為41%,二線城市平均同比降幅約為59%。
    地產龍頭企業銷售狀況也遇到拐點。萬科4月實現銷售面積67.8萬平方米、銷售金額79億元,同比分別增長7.1%和1.3%,今年1月至4月萬科月度銷售金額和銷售面積呈逐步下降趨勢。保利地產4月實現簽約面積49.55萬平方米,同比下降0.28%。金地集團4月實現簽約面積12.7萬平方米、簽約金額17.7億元,同比分別下降了16.9%和3.2%。
    信貸收緊加之銷售回籠資金減少,房企資金鏈雪上加霜,開發商紛紛調整策略、減緩拿地。萬科今年年初就表示要保持現金、減少拿地,一季度新增加地塊僅15個,較去年一季度減少拿地10塊,按萬科權益計算的占地面積約138萬平方米。尤其是4月份萬科僅收購了一個廣州萬科紅郡項目,沒有新購入任何土地。金地集團則自1月6日公告獲取了4幅地塊和一個城中村改造項目之后,再也沒有公告新購入土地。
    打折優惠漸多  央企加入促銷行列
    資金鏈日益緊張,銷售回款壓力驟增,一些反應較快的開發商已開始讓利促銷。
    中海地產4月底在深圳推出“八折促銷”,旗下的中?党菄H和中海塞納時光價格從原來的14000元至15000元/平方米,降至均價11000元/平方米,引發近5000人搶購,一千多套房源一天售罄。
    隨后,佳兆業集團打出“8.8折秒殺”大旗,從5月7日開始,大都匯推出折扣房源,折后價格直降3000元/平方米,均價1.7萬元/平方米。
    碧桂園更是將降價促銷推廣至多個城市。5月1日,碧桂園·廣州鳳凰城推出千套房源,均價約7000元/平方米,較上一期的8000-9000元/平方米下降約15%,碧桂園位于廣東清遠及肇慶的另外兩個項目也降價千元左右,引發搶購。就連廣州中心城區的保利中辰廣場也推出了“一口價”清貨優惠活動。
    繼廣東部分樓盤降價之后,5月15日,距離南京二三十公里外的碧桂園江蘇句容鳳凰城低價開盤,毛坯房均價5000元/平方米,精裝房均價6280元/平方米,別墅房源均價8000元/平方米左右,銷售單價只相當于南京市區房價的一半。開盤首日推出4000多套房源,銷售超2000套房源,吸引到超過1萬名購房者前來選房。
    廣州市同創卓越房地產投資顧問公司總經理趙卓文表示,如果說中小開發商的優惠促銷有著資金流轉的目的,那么向來不缺錢的央企也開始促銷,這就指明了風向。
    巨大的存貨壓力成了懸在房企頭上的一把利劍,加劇了經營的困難。Wind數據統計,截至2011年一季度,兩市136家地產上市公司的存貨金額高達9865.14億元,與2010年同期的7041.46億元相比,增長幅度超過了40%;與2010年報顯示的存貨數據相比,也增長了9.07%。其中,招商、金地、萬科、保利2011年一季度的存貨數據分別為407.79億元、522.45億元、1508.52億元、1270.61億元,同比均大幅增長。
    德邦證券分析師黃玉梅認為,市場供應將在二季度末和三季度達到高峰,隨著供應逐漸增大,價格將面臨小幅調整。世聯地產市場研究部總監王海斌也認為,隨著供應量逐漸增加,近期中低端樓盤降價促銷或將開始蔓延。

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